Wijzigen van splitsingsakte niet altijd noodzakelijk

Printvriendelijke versie

Een appartementencomplex bestaat meestal uit privégedeelten ofwel uit woningen die door eigenaren of huurders van die privégedeelten worden bewoond. Daarnaast bevat een appartementencomplex veelal gemeenschappelijke ruimten, zoals trappenhuizen, liften, opslagruimten, dakterrassen en galerijen. Ruimten die door alle appartementseigenaren mogen worden betreden en gebruikt.

De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de beheerder van deze gemeenschappelijke ruimten en draagt er zorg voor, dat maandelijks door de bewoners van de appartementswoningen servicekosten worden afgedragen voor bijvoorbeeld het schoonhouden van deze ruimten. Ook via het onderhoudsfonds wordt door de bewoners bijgedragen, zodat periodiek deze ruimten kunnen worden opgeknapt.
Het komt nog al eens voor dat bepaalde gemeenschappelijke ruimten, zoals afgesloten opslagruimten of een dakterras geen bijzondere functie (meer) hebben, omdat deze eenvoudig weg niet worden gebruikt. Mag de VvE deze ruimten aan een appartementseigenaar of een derde in gebruik geven? Volgens bestaande rechtspraak kan dat tot conflicten leiden.

Zoals gezegd is het de taak van de VvE het voeren van beheer over de gemeenschappelijke zaken. Daarnaast kan de VvE nadere regels stellen omtrent de wijze van gebruik van de gemeenschappelijke zaken. De hoofdregels voor het gebruik van de gemeenschappelijke zaken moet worden geregeld in de notariële akte van splitsing. Tot voor kort werd echter door de rechtspraak het standpunt ingenomen, dat toewijzing van het exclusief gebruiksrecht van een gemeenschappelijke ruimte door middel van een met meerderheid van stemmen genomen besluit van de VvE, niet verenigbaar was met het daaromtrent bepaalde in de wet. Voor het toekennen van een zodanig gebruiksrecht zou de akte van splitsing moeten worden gewijzigd, tenzij de VvE een besluit met algemene stemmen heeft genomen.

Daarin lijkt een kentering te bespeuren. Een aanpassing van de akte van splitsing is niet nodig, als de wijziging van het gebruik onder meer van tijdelijke aard is en zich leent voor herstel van oorspronkelijke situatie en de overige appartementseigenaren niet worden beperkt in het genot van de oorspronkelijke bestemming van het gemeenschappelijk deel.
Elk situatie zal afzonderlijk moeten worden beoordeeld, waarbij als belangrijkste criterium speelt of de omvang van de rechten van de appartementseigenaren wordt verminderd en aan een of meer appartementseigenaren geen structurele aanvullende rechten worden toegekend.

Het opstellen of wijzigen van een Reglement van Splitsing is specialistisch werk. De notaris is bij uitstek diegene, die u in dergelijke zaken deskundig van advies kan dienen. Bel ons gerust voor een afspraak!

Bron: NTBR nr. 2, februari 2012