Is verhoging erfpachtcanon altijd toegestaan?

Printvriendelijke versie

Het recht van erfpacht staat de afgelopen jaren steeds meer in de belangstelling. De voorwaarden waaronder het recht van erfpacht bijvoorbeeld door gemeenten wordt uitgegeven, knellen steeds meer. En dus is er dikwijls aanleiding en behoefte om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen.

Maar kan de gemeente als grondeigenaar de erfpachter zonder meer een canonverhoging opleggen? Voor de Rechtbank Amsterdam diende afgelopen jaar een zaak, waarbij door de gemeente aan een ondernemer een industrieterrein in erfpacht was uitgegeven voor de duur van 75 jaar. Daarbij werd onder meer overeengekomen dat de canon (de jaarlijks te betalen vergoeding door de ondernemer voor het erfpachtrecht) pas na afloop van de termijn van 75 jaar kan worden herzien.

De ondernemer diende bij de gemeente een verzoek in tot verbouwing van de opstallen. Daarvoor was een bestemmingswijziging noodzakelijk. De gemeente was van oordeel, dat de bestemmingswijziging aanleiding was om een verhoging van de canon af te dwingen naar de maatstaven die thans gelden met inachtneming van de gewijzigde bestemming.

De Rechtbank was van mening, dat de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht van het industrieterrein destijds door professionele partijen was gesloten en dus veel betekenis toekomt aan de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Aanpassing van de canon was volgens de erfpachtvoorwaarden pas mogelijk na verloop van een termijn van 75 jaar. Dat was duidelijk en onomstotelijk tussen partijen overeengekomen.

Daarnaast diende de vraag te worden beantwoord of de gemeente een canonverhoging als voorwaarde mag stellen voor de instemming aan de bestemmingswijziging. Volgens de Rechtbank was een dergelijke voorwaarde zo zeer in strijd met de bepalingen van de erfpachtovereenkomst, dat dit misbruik van recht door de gemeente oplevert en dus niet is toegestaan. Het goedkeuring verlenen aan de bestemmingswijziging heeft tot doel te voorkomen dat de het industrieterrein een ongewenste bestemming krijgt en is dus niet bedoeld om “via een omweg” de canon te verhogen. Kortom, de gemeente mocht een canonverhoging niet koppelen aan het verlenen van toestemming voor de bestemmingswijziging.

De betekenis en uitleg van erfpachtvoorwaarden vormen vaak een bron van discussie. Bent u erfpachter of overweegt u een erfpachtovereenkomst aan te gaan? Laat u vooraf adviseren door de notaris, voorkomen is beter dan genezen!

Bron: Vastgoed Fiscaal & Civiel 2012/2